1С Бухгалтерия 8 редакция 2.0 - Продажа объекта недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество у покупателя возникает с момента государственной регистрации.

Рассмотрим пример.

Организация «Рассвет» применяет общий режим налогообложения – метод начисления и ПБУ 18/02 «Расчет налога на прибыль организаций».

Организация «Рассвет» продает здание покупателю – юридическому лицу по договорной цене в размере 12.600.000 рублей, плюс НДС 18% (2.268.000 рублей). Здание передано покупателю по акту о приеме-передаче в марте 2013 года. Переход права собственности на здание к покупателю зарегистрирован в апреле 2013 года.

По данным бухгалтерского учета и в целях налогообложения по налогу на прибыль балансовая стоимость здания на месяц передачи составляет 12.000.000 рублей, а накопленная амортизация составляет 2.380.000 рублей. Затрат, связанных с продажей здания, у организации «Рассвет» нет.

Фрагмент Ведомости амортизации ОС за март 2013 года (по состоянию на 25 марта) организации «Рассвет» представлен на Рис. 1.

Рисунок 1.

В бухгалтерском учете поступления от продажи объекта основных средств, в соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», учитываются в составе прочих доходов. В соответствии с пп. «г» п 12 ПБУ 9/99, выручка будет признана на дату перехода права собственности к покупателю, то есть на дату государственной регистрации права собственности.

Одновременно с признанием выручки от продажи объекта основных средств его остаточная стоимость, сформированная на дату выбытия, признается прочим расходом (п.11, п. 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Факт государственной регистрации права собственности не является необходимым условием для списания объекта основных средств с учета. На дату передачи покупателю здание выбывает и подлежит списанию со счета 01 «Основные средства» (п. 29 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Для отражения стоимости выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия, используется счет 45 «Товары отгруженные».

В целях налогообложения по налогу на прибыль, выручка от продажи амортизируемого имущества признается доходом от реализации. С 1 января 2013 года в соответствии с п. 3 ст. 271 Налогового Кодекса Российской Федерации (НК РФ), датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу по передаче недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 248 НК РФ, при определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные продавцом покупателю.

Доход от реализации амортизируемого имущества уменьшается на остаточную стоимость амортизируемого имущества (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При реализации объекта недвижимости момент определения налоговой базы по НДС возникает на дату перехода права собственности к покупателю (п. 3 ст. 167 НК РФ).

Продажа объекта основных средств осуществляется в программе с помощью документа Передача ОС.

В «шапке» документа указывается покупатель, договор с ним, местонахождение объекта основных средств и событие Передача.

В табличной части на закладке Основные средства выбирается реализуемый (передаваемый) объект основных средств и указывается его договорная цена. Счет доходов (91.01), счет расходов (91.02) и счет учета НДС по реализации (91.02) устанавливаются автоматически, необходимо только указать их аналитику – статью прочих доходов и расходов.

Так как продажа недвижимости требует государственной регистрации, то на закладке Дополнительно необходимо установить флажок Право собственности переходит после государственной регистрации.

Пример заполнения документа Передача ОС представлен на Рис. 2.

Рисунок 2.

При проведении документ учтет в налоговом учете доход от реализации здания в размере договорной цены без НДС (12.600.000 рублей). Так как в бухгалтерском учете никаких доходов нет, они будут признаны на дату перехода прав собственности, зарегистрируется соответствующая временная разница со знаком минус.

В бухгалтерском и налоговом учете, как положено, документ начислит амортизацию за месяц выбытия. Начисленная за период эксплуатации амортизация (2.400.000 рублей) спишется по кредиту счета 01.09 «Выбытие ОС», по дебету указанного счета спишется балансовая стоимость (12.000.000 рублей), таким образом, на счете 01.09 рассчитается остаточная стоимость (9.600.000 рублей), которая запишется по дебету счета 45.04 «Переданные объекты недвижимости».

В налоговом учете остаточная стоимость здания спишется с кредита счета 45.04 в дебет счета 91.02, то есть будет признан расход в размере остаточной стоимости объекта основных средств – 9.600.000 рублей. В бухгалтерском учете никаких расходов нет, они будут признаны на дату перехода прав собственности, поэтому зарегистрируется соответствующая временная разница со знаком минус.

Результат проведения документа Передача ОС представлен на Рис. 3.

Рисунок 3.

Таким образом, при передаче здания, в целях налогообложения по налогу на прибыль будут признаны доходы в размере 12.600.000 рублей и расходы в размере 9.600.000 рублей. В бухгалтерском учете никаких доходов и расходов нет, они будут признаны на дату перехода прав собственности.

В соответствии с ПБУ 18/02, при проведении документа, были признаны временные разницы (ВР). На счете 91 отложенные налоговые активы (ОНА) и отложенные налоговые обязательства (ОНО) не рассчитываются. А вот из-за вычитаемых временных разниц (ВВР), зарегистрированных на счете 62 , по виду актива «Дебиторская задолженность» будет начислен отложенный налоговый актив (ОНА):

ОНА = ВВР * СТ нп = 12.600.000 руб. * 20% = 2.520.000 руб.

А из-за налогооблагаемых временных разниц (НВР), зарегистрированных на счете 45, по виду актива «Товары отгруженные» будет начислено отложенное налоговое обязательство (ОНО):

ОНО = НВР * СТ нп = 9.600.000 руб. * 20% = 1.920.000 руб.

Функции ПБУ 18/02 в программе выполняет регламентная операция Расчет налога на прибыль. Проводки соответствующей регламентной операции за март 2013 года приведены на Рис. 4.

Рисунок 4.

В целях налогообложения по налогу на прибыль результат реализации объекта амортизируемого имущества отражается в Приложении 3 к Листу 02 Декларации по налогу на прибыль.

Фрагмент Декларации по налогу на прибыль за 1 квартал 2013 года организации «Рассвет», в части нашего примера, представлен на Рис. 5.

Рисунок 5.

Начисленные в марте 2013 года, в соответствии с ПБУ 18/02, отложенные налоговые активы и обязательства можно увидеть в Бухгалтерском балансе и в Отчете о финансовых результатах.

Фрагмент Отчета о финансовых результатах организации «Рассвет» за первый квартал 2013 года приведен на Рис. 6.

Рисунок 6.

Переход права собственности на здание к покупателю был зарегистрирован в апреле 2013 года.

Для отражения данного события в программе используется документ Реализация отгруженных товаров (данный документ удобно создать на основании документа Передача ОС).

В документе указывается покупатель, договор с ним и документ отгрузки, в нашем случае Передача ОС, и выставляется счет-фактура.

Пример документа Реализация отгруженных товаров представлен на Рис. 7.

Рисунок 7.

При проведении документ спишет в бухгалтерском учете с кредита счета 45.04 остаточную стоимость здания по дебету счета 91.02. Таким образом, мы признаем на дату перехода прав собственности в бухгалтерском учете прочие расходы, равные остаточной стоимости выбывшего объекта основных средств. В налоговом учете никаких расходов нет, они были признаны при передаче здания, поэтому с кредита счета 45.04 спишутся соответствующие временные разницы.

По кредиту счета 91.01 в бухгалтерском учете признается выручка в размере договорной стоимости здания с учетом НДС (14.868.000 рублей). По дебету счета 91.02 будет начислен НДС (2.268.000 рублей) и произведена запись в книгу продаж (регистр НДС Продажи). В налоговом учете доход уже признан в прошлом периоде, поэтому признаются соответствующие временные разницы со знаком плюс.

Результат проведения документа Реализация отгруженных товаров представлен на Рис. 8.

Рисунок 8.

Так как после регистрации права собственности доходы и расходы от продажи здания в бухгалтерском учете соответствуют доходам и расходам в целях налогообложения, то начисленные в предыдущем периоде отложенные налоговые активы и обязательства должны полностью погаситься.

Для алгоритма работы программы в части учета в соответствии с ПБУ 18/02, условием для погашения отложенных налоговых активов и обязательств является списание временных разниц, что и произошло при проведении документа Реализация отгруженных товаров.

Проводки регламентной операции Расчет налога на прибыль за апрель 2013 года приведены на Рис. 9.

Рисунок 9.

Результаты операции по реализации здания в бухгалтерском учете можно увидеть в Отчете о финансовых результатах.

Фрагмент Отчета о финансовых результатах организации «Рассвет» за первое полугодие 2013 года приведен на Рис. 10.

Рисунок 10.